民法で何が変わるvol.3

・不動産トラブルの解消

今回は民法改正によってかわった「賃貸借契約のルール」についてお伝えします。自己所有の物件は別として賃貸借契約はテナントやご自宅などの不動産や自動車など生活に密接な契約となります。見直され施行された「賃貸借継続中のルール」「賃貸借終了時のルール」のふたつを紹介します。

〇賃貸借継続中のルール

賃貸借が継続しているときの内容で見直しされたのが①賃借物の修繕に関する要件②賃貸不動産が譲渡された場合の２つです。「賃借物の修繕」に関しては、賃借人が貸借物を修繕しても賃貸人から責任を追求されることがないケースが２つ明確化されました。ひとつは、賃借人が賃貸人に修繕の必要があることを通知し、賃貸人がそのことを知っているのに相当の期間内に必要な修繕をしない場合、もうひとつは急迫の事情がある場合です。

〇賃貸借終了時のルール

賃貸借契約が終了するときに問題になるのが原状回復の義務の範囲についてと敷金の返金の扱いについてです。民法が改正されたことでこの２つの要件についても明確化しました。原状回復については、賃借人は賃借物を受け取ったあとに生じた損傷については原状回復の義務を負うが、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないとしました。
通常損耗や経年変化にあたるものとしては、家具などの設置による床やカーペットのへこみや設置跡、テレビや冷蔵庫などの後部セメンの黒ずみ、地震などで破損したガラス。逆にあたらないものは、タバコのヤニや臭い、ペットによる傷などです。
　改正後の民法では敷金をこのように定義しました。「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」。この定義と判例にしたがって、賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であると明確化しました。